Faire construire sa maison est un projet personnel important, qui demande souvent un investissement conséquent. Ce que beaucoup de ménages ignorent, c’est qu’il existe plusieurs dispositifs fiscaux permettant de réduire la facture finale, en fonction du type de bien, de sa localisation ou encore de son usage. Tour d’horizon des principales mesures à connaître pour alléger le coût de la construction de votre maison.
1. La loi Pinel : une mesure historique, désormais supprimée
La loi Pinel, supprimée fin 2024, a longtemps été l’un des dispositifs phares de défiscalisation immobilière. Elle permettait une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Elle était toutefois réservée aux logements neufs mis en location, situés dans des zones dites « tendues » (zones A, A bis ou B1). En 2023 et 2024, la réduction d’impôt était dégressive pour les investisseurs :
- 6 ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
- 9 ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
- 12 ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024
Exemple :
Un couple a fait construire une maison neuve à Toulouse (zone A) pour 240 000 € en 2024, qu’ils ont ensuite mise en location pendant 12 ans. Grâce à la loi Pinel, ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 33 600 € (14 % de 240 000 €), soit 2 800 € par an pendant 12 ans. En contrepartie, ils doivent respecter des plafonds de loyers (14,03 €/m² en 2024 en zone A et 14,49€/m² en 2025) et choisir des locataires dont les revenus n’excédaient pas les seuils réglementaires.
2. Le statut de bailleur privé : le remplaçant de la loi Pinel ?
Depuis la fin du Pinel, aucun dispositif équivalent n’a encore été officiellement mis en place. Cependant, une nouvelle orientation se dessine : celle du statut de bailleur privé. Ce statut pourrait répondre à l’attente des professionnels de l’immobilier, mais aussi aux particuliers en proposant un abattement fiscal annuel sur la valeur du bien, réduisant ainsi la base imposable des revenus fonciers. En contrepartie, le propriétaire s’engagerait à pratiquer des loyers modérés, légèrement en dessous des prix du marché, afin de faciliter l’accès au logement et réduire la vacance locative dans des zones tendues (en savoir plus ici). Ce dispositif offrirait une alternative plus souple au Pinel, avec une simplification administrative.
3. La loi Denormandie : rénover l’ancien, une alternative à la construction neuve
La loi Denormandie constitue une alternative intéressante à l’acquisition d’un bien neuf, notamment pour les particuliers souhaitant investir à moindre coût dans l’immobilier locatif. Ce dispositif s’adresse à ceux qui achètent un logement ancien situé dans une commune éligible, généralement un centre-ville en cours de revitalisation ou une ville du programme Action Cœur de Ville. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’acquéreur doit réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux). L’avantage fiscal, similaire à celui de l’ancienne loi Pinel, peut atteindre 21 % du montant investi, réparti sur 6, 9 ou 12 ans selon la durée de location.
Exemple :
Un particulier achète une maison ancienne dans une petite ville du Loiret pour 100 000 € et y réalise 40 000 € de travaux (isolation, électricité, toiture). Le montant total pris en compte est donc de 140 000 €. En s’engageant à louer le bien pendant 12 ans, il obtient une réduction d’impôt de 29 400 € (21 % de 140 000 €). Cela revient à une économie fiscale de 2 450 € par an. Ce dispositif reste intéressant pour ceux qui préfèrent revitaliser l’ancien plutôt que construire du neuf.
4. TVA réduite et exonération de taxe foncière : deux avantages à ne pas négliger
D’autres aides fiscales, parfois méconnues, peuvent s’appliquer à la construction de sa résidence principale dans certaines zones.
TVA à taux réduit
Dans une zone ANRU (ou un quartier prioritaire), il est possible de bénéficier d’un taux de TVA de 5,5 % au lieu de 20 % sur le coût de la construction.
Exemple :
Une maison construite pour 200 000 € HT dans une zone éligible verra sa TVA passer de 40 000 € à seulement 11 000 €, soit une économie immédiate de 29 000 €.
Exonération de taxe foncière
certaines communes accordent une exonération de taxe foncière pendant 2 ans pour les constructions neuves destinées à être la résidence principale.
Exemple :
Dans une commune où la taxe foncière s’élève à 1 500 €/an, un ménage bénéficiera d’une économie de 3 000 € sur les deux premières années suivant la construction.
Même si la fin de la loi Pinel marque la fin d’une ère, il existe encore plusieurs leviers fiscaux à mobiliser pour alléger le coût d’un projet immobilier. Selon que l’on souhaite construire une maison pour y habiter ou investir dans la location, des solutions existent, à condition d’être bien informé et de planifier son projet en amont. Faire appel à un professionnel de la gestion patrimoniale ou à un conseiller fiscal peut s’avérer judicieux pour combiner au mieux les dispositifs disponibles.