Dans le cadre de la gestion de votre patrimoine, dans le but d’optimiser votre imposition en investissant dans l’immobilier locatif, vous pouvez effectuer un investissement éligible à un dispositif de défiscalisation. Découvrons ensemble les tenants et les aboutissants de ces dispositifs de défiscalisation immobilière.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière consiste à réaliser un investissement dans l’immobilier locatif contre une réduction d’impôt. Cet avantage fiscal permet de réduire le montant de son impôt sur le revenu pendant une certaine période en fonction du dispositif de défiscalisation choisi et du bien en question.
La défiscalisation octroie plusieurs avantages. Accéder à la propriété sans apport, percevoir un loyer tous les mois pour compléter ses revenus, notamment lors de son départ à la retraite, mais aussi se constituer un patrimoine pérenne utilisable comme vous le souhaitez au terme de l’engagement fiscal.
1/ La loi Pinel
Le dispositif de défiscalisation Pinel a pour objectif de redynamiser le marché de l’immobilier neuf. Il permet à un investisseur d’acheter un logement dans le neuf pour bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 52 500 €. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer son logement pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée de location est longue, plus l’avantage fiscal est élevé. 10,5 %, 15 % et 17,5 % en 2023. Attention sachez que le Pinel disparaîtra définitivement au 31 décembre 2024.
Depuis 2023, le Pinel Plus est apparu. L’avantage fiscal est identique à celui du Pinel classique, à un détail près : l’avantage fiscal maximal est plus important, jusqu’à 63 000 € d’économies grâce à une réduction d’impôt de 21 %. Dans le cadre du Pinel Plus, les logements loués doivent répondre à des normes énergétiques assez strictes et répondre à certaines conditions concernant la typologie du bien : une double exposition pour les T3 et plus, une surface habitable minimum selon la typologie et un extérieur obligatoire pour les T3 en plus.
2/ Le statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne les bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Il s’agit, en réalité, d’un complément de revenus. La location via le statut LMNP ne doit pas constituer l’activité principale du bailleur et lui octroie une optimisation fiscale des plus intéressantes.
Justement, pour profiter de ce statut, le bailleur doit disposer d’une activité professionnelle en parallèle de son activité de location. Dans le cadre d’un investissement en LMNP, les revenus issus de l’activité entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), permettant d’envisager un abattement à hauteur de 50 % des charges, ou dans le cadre du régime réel, de la prise en compte de l’amortissement du bien.
Pour bénéficier du statut LMNP, le bailleur ne doit pas générer des gains supérieurs à 23 000 € par an, ou ils ne doivent pas représenter plus de 50 % du montant des revenus globaux du foyer fiscal. Aussi, le bailleur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP).
3/ La loi Denormandie
La loi Denormandie vise à améliorer le parc immobilier français pour les investisseurs qui souhaitent acheter dans l’ancien. Le but est d’inciter à l’amélioration de biens vétustes dans les villes éligibles au dispositif. Tout investissement est éligible s’il est effectué avant le 31 décembre 2024. Au total, 245 communes sont éligibles au dispositif, plus précisément des villes entre 6 000 et 10 000 habitants. Sur le même principe que la loi Pinel, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 €. La réduction d’impôt atteint 12 % pour une mise en location durant 6 ans, 18 % pendant 9 ans et 21 % pendant 12 ans.
Pour être éligible, un bien doit être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2024, le montant du projet doit être inférieur à 300 000 €, enfin, il est obligatoire d’effectuer des travaux de rénovation représentant 25 % du montant total du projet. Le propriétaire doit également s’engager à louer le bien non meublé et respecter les plafonds de loyer imposés par l’exécutif. Le locataire, lui, ne doit pas dépasser les plafonds de ressources en vigueur. L’investissement en Denormandie permet de devenir propriétaire sans apport. Les loyers perçus et les réductions d’impôt peuvent couvrir la mensualité à rembourser, de quoi rassurer les banques.
4/ Le déficit foncier
Le déficit foncier est intéressant lorsqu’un propriétaire supporte des charges plus importantes que les loyers perçus. Ce mécanisme permet de réduire le montant des revenus fonciers imposables. Pour en bénéficier, un propriétaire doit louer son bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours et doivent être uniquement des travaux d’amélioration et des travaux de réparation et d’entretien. Si le déficit foncier n’excède pas 10 700 €, mais que votre revenu global est insuffisant pour l’absorber, l’excédent est déductible de vos revenus globaux sur les 6 années suivantes. Aussi, sachez que votre déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème de l’impôt sur le revenu.
Après la loi Climat, les députés ont validé le doublement du plafond du déficit foncier. Le plafond est passé de 10 700 € à 21 400 € par an pour inciter les bailleurs à rénover leurs biens locatifs. Alors, les investisseurs pourront déduire plus de dépenses, à condition qu’elles soient réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 et que ces dernières portent sur la rénovation énergétique du logement.
5/ Le dispositif Loc’Avantages (ex loi Cosse)
Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils proposent un loyer moins cher que celui du marché local à leurs locataires. Il vient remplacer le dispositif Cosse d’investissement « Louer abordable« . Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah dans les deux mois qui suivent la signature du bail. Il s’engage également à louer son bien pendant 6 ans, en respectant les plafonds de loyer, à un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds en vigueur, pour un usage de résidence principale et qui ne fait pas partie de sa famille.
Un propriétaire a le droit entre trois niveaux différents de loyers, toujours en dessous du prix du marché :
- LOC 1 : -15 % en dessous du marché ;
- LOC 2 : -30 % ;
- LOC 3 : -45 %.
La réduction d’impôt inhérente, elle, dépend de la décote de loyer et si le propriétaire fait appel à une intermédiation locative ou non. Plus le loyer est bas, plus la réduction fiscale est élevée. Un propriétaire peut espérer une réduction d’impôt de -15 % en LOC 1 et de -35 % en LOC 2. En intermédiation locative, les réductions sont de 20 % en LOC 1, 40 % en LOC 2 et 65 % en LOC 3.
6/ La loi Malraux
Le dispositif de défiscalisation Malraux permet de réduire son enveloppe fiscale grâce à la réalisation de travaux de rénovation sur un bien ancien à caractère historique. Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction de la zone géographique de l’immeuble. Le propriétaire, lui, doit s’engager à mettre en location le bien pendant au moins 9 ans.
La loi Malraux permet de réduire le revenu fiscal global des dépenses engendrées au titre des travaux de rénovation dans la limite de 100 000 € sur 4 ans consécutifs. La réduction d’impôt accordée varie en fonction de la zone géographique dans laquelle est implanté le bien. Elle est de 22 % s’il est situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) et de 30 % pour les biens situés dans les SPR concernés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers dégradés (QAD), dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU).
Les travaux, eux, doivent être confiés à un architecte des bâtiments de France. L’immeuble doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent la fin de la rénovation et doit constituer la résidence principale du locataire. Le locataire ne doit pas être un ascendant, ni un descendant du propriétaire.
6/ La loi Malraux
Le dispositif Monuments Historiques permet à un investisseur d’acheter un bien classé « Monuments historiques » pour le restaurer et le préserver en contrepartie d’une réduction fiscale. Ce type de dispositif est adapté aux ménages fortement imposés. Grâce à lui, le propriétaire peut imputer les charges et le déficit foncier sur le revenu global, déduire les primes d’assurance et être exonéré des droits de succession. La loi prévoit d’autres bénéfices fiscaux en fonction de l’utilisation du bâtiment. Le propriétaire peut alors imputer 100 % des dépenses liées aux travaux, 50 % des charges si le bien n’est pas ouvert au public et 100 % des charges s’il est ouvert au public en partie ou dans son intégralité.
Pour entrer dans les cases de ce dispositif de défiscalisation, l’investisseur est tenu de respecter plusieurs conditions. D’abord, l’immeuble acheté doit être classé « Monuments historiques » ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. L’investisseur doit conserver le bien pendant au moins 15 ans. Ensuite, le bien ne doit pas être détenu par une société, sauf dans le cas d’une SCI familiale. Aussi, le bien ne doit pas être mis en copropriété. Enfin, les travaux doivent être réalisés par des artisans agréés pour les rénovations de monuments historiques et supervisés par un architecte des Bâtiments de France.
FAQ
Comment choisir le bon dispositif ?
Les dispositifs de défiscalisation sont nombreux et il est parfois difficile de s’y retrouver pour un investisseur novice. Alors, comment faire un choix lorsque l’on souhaite investir en immobilier pour défiscaliser ? Pour trouver le dispositif qui vous conviendra le mieux, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel du secteur. Aussi, rester informé sur les dernières tendances peut s’avérer être extrêmement utile. Tous les investissements locatifs ne se valent pas. En 2023, il est préférable de s’orienter vers les loi Pinel et Denormandie qui ont été prolongées, mais qui disparaîtront dans les prochains mois. En résumé, vous trouverez forcément chaussure à votre pied dans la multitude de dispositifs présents sur le marché français, que vous souhaitiez vous lancer dans la défiscalisation immobilière dans le meublé ou le nu, entre autres.
Quelle différence entre réduction d’impôt et déduction d’impôt ?
Une réduction d’impôt est une somme déduite du montant de votre impôt. Par exemple, une réduction d’impôt pour un don à une association. Elle s’applique uniquement si vous avez un impôt à payer. La déduction d’impôt, elle, est une somme qui est retirée de votre revenu imposable. Par exemple, vous avez un revenu de 20 000 € et une déduction fiscale de 2 000 €. Alors, vous serez imposable uniquement sur 18 000 €.
Les anciens dispositifs sont-ils toujours accessibles ?
On peut noter plusieurs anciens dispositifs de défiscalisation, qui ne sont plus accessibles pour un investissement en 2023, tels que :
- La loi Scellier, un dispositif de défiscalisation qui concerne les contribuables ayant réalisé un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans les zones A, B et C. En contrepartie, l’investisseur bénéficiait d’une réduction d’impôt sous certaines conditions. Cet avantage fiscal est compris entre 6 % et 40 % en fonction de la date de construction du logement et de la date à laquelle l’investissement est réalisé.
- Le dispositif Borloo ; pour en bénéficier, il était nécessaire de respecter un plafond de loyer et certaines conditions de ressources inhérentes au locataire. L’investissement en loi Borloo populaire pouvait aussi s’appliquer aux logements anciens, sous réserve que le bailleur ait signé une convention avec l’Anah. Le dispositif Borloo permettait de bénéficier d’un abattement sur le revenu de 65 % et d’une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers. Le dispositif Borloo a définitivement disparu en février 2017.
- La loi De Robien, qui concernait les investissements dans le neuf pour de la location non meublée à usage de résidence principale. Le propriétaire bailleur devait s’engager à louer le bien pendant une durée de 9 ans minimum. La loi De Robien recentrée vous permettait d’amortir jusqu’à 65 % de revenus locatifs et de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers. La loi De Robien a disparu à la fin de l’année 2009.
- La loi Duflot, ancêtre de la loi Pinel, elle a succédée à la loi Scellier ; elle concernait les transactions immobilières effectuées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Cette loi ouvrait le droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition du logement neuf situé dans une zone de déséquilibre entre l’offre et la demande. Autrement dit, la loi Duflot est l’ancêtre de la loi Pinel. Elle permettait à un investisseur de bénéficier d’un avantage fiscal réparti sur 9 ans. La réduction d’impôt s’élevait à 18 % du prix d’acquisition dans la limite de 300 000 €, à raison de 5 500 € par mètre carré. La réduction d’impôt pouvait alors grimper jusqu’à 54 000 €, soit 6 000 € par an pendant 9 ans. À la différence du Pinel, l’avantage fiscal ne peut être reporté d’une année sur l’autre.